Seit dem 01.01.2023 sind wir mit der Verwaltung der Garagen im Stadtgebiet beauftragt. Im gesamten Stadtgebiet befinden sich insgesamt 760 Garagen an 28 Standorten auf städtischen Grundstücken, die zum großen Teil über ein Pachtmodell laufen (Stand 01.01.23). Dabei wird lediglich die Fläche für die Garage verpachtet. Die Garage ist ein Scheinbestandteil des Grundstücks und Eigentum des Pächters.
Leider mussten wir feststellen, dass die Garagengemeinschaften nicht mehr so funktionieren, wie noch vor 20, 30 Jahren. Immer weniger kümmern sich um die Garagen und das Gelände drum herum. Teilweise wurden Garagen monatelang nicht geöffnet. Abgesehen davon, dass sie entgegen dem SächsGarStellplVO nicht als Garage sondern als Lager genutzt wurden.
Das BGB kennt den Zustand von Eigentum auf fremden Grund und Boden im Bereich von Gebäuden nicht. Es wird immer von einer Einheit von Grund und Boden und den aufstehenden Gebäuden ausgegangen. Dahingehend ist auch das Recht für Pacht bzw. Nutzung ausgestaltet.
Ebenso ist die Grundsteuer darauf ausgelegt, umso mehr durch die aktuelle Steuerreform.
Dahingehend wurde mit dem Stadtrat beraten, wie eine gesetzeskonforme Ausgestaltung der Garagennutzung aussehen könnte. Das Thema war nicht nur in Ebersbach-Neugersdorf, sondern auch in anderen Gemeinden präsent.
Der Stadtrat der Stadt Ebersbach-Neugersdorf fasst den Beschluss zur Änderung der bisherigen Verfahrensweise mit Verträgen für sogenannte Besitzgaragen
Änderung der Verfahrensweise zu kommunalen Garagengrundstücken in der Stadt Ebersbach-Neugersdorf
Mit der Einführung der Umsatzsteuerpflicht für Kommunen ab dem 01.01.2023 und auf Grund der gesetzlichen Anforderungen zur Umsetzung der Grundsteuerreform ist eine Änderung der bisherigen Verfahrensweise zur Nutzung von Garagengrundstücken erforderlich. So stellt die Nutzung einer Garage auf einem kommunalen Grundstück mit Beginn des Jahres 2023 eine umsatzsteuerpflichtige Leistung dar, außerdem wird die bisherige steuerliche Trennung von Grund und Boden und Gebäude (Garage) aufgehoben. Die Stadt Ebersbach-Neugersdorf wählt daher folgenden Weg: schrittweise Umstellung der bisherigen Nutzungsverträge auf ein allgemeines Mietvertragsmodell, welches dann die Nutzung des Grund und Bodens wie auch der Garage gegen Zahlung einer monatlichen Miete ermöglicht.
Die Stadt Ebersbach-Neugersdorf wird deshalb in Vorbereitung der Umsetzung dieses Verfahrens ab dem 01.01.2023 der Überlassung oder dem Verkauf einer Garage zwischen privaten Dritten nicht mehr zustimmen. Die betreffenden Vertragspartner werden direkt informiert und erhalten für Anfragen die Kontaktdaten der bearbeitenden Stelle.
Gilt noch das Schuldrechtsanpassungsgesetz?
Dadurch dass fast alle Pacht- bzw. Nutzungsvertäge in den 90er Jahren neu geschlossen wurden, gilt für sie das BGB. Damit ist das Schuldrechtsanpassungsgesetz nicht mehr anzuwenden. Dieses ist nur auf bestehende DDR-Verträge anzuwenden.
Erhalte ich eine Entschädigung nach dem Eigentumsübergang an die Stadt?
Dies ist vom BGB und damit von Seiten der Stadt nicht vorgesehen. Sollten größere Instandhaltungsmaßnahmen in den letzten 2 Jahren stattgefunden haben, bitte eine Rechnungskopie beim Verwalter einreichen, da dies ggf. angerechnet werden kann.
Was geschieht mit meiner Garage nach Vertragsende?
Sofern die Garage am Standort verbleibt, regelt das BGB, dass diese in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergeht. Nach Möglichkeit werden die Garagen erhalten, falls notwendig Investitionen in Dach und Tor durchgeführt und wieder zur Vermietung angeboten.
Kann ich der Kündigung widersprechen?
Nein. Es handelt sich um eine einseitige Willenserklärung des Grundstückseigentümers. Ein Widerspruch ist daher nicht möglich.
Ich möchte die Garage nicht mieten, habe aber einen potentielle Mietinteressenten. Kann er die Garage mieten.
Ja, das ist durchaus möglich. Hierfür ist jedoch erst einmal eine Rückgabe der Garage an uns notwendig, damit wir den Zustand einschätzen können.
Ich habe Bekannte, die ebenfalls einen Pachtvertrag für Ihre Garage haben. Ihnen wurde aber nicht gekündigt.
In dem Fall wird es so sein, dass das Grundstück nicht der Stadt Ebersbach-Neugersdorf gehört.
Wofür sind die Betriebskosten gedacht.
Für die Pflege des Garagenkomplexes sind die Betriebskosten vorgesehen. Dabei handelt es sich vorrangig um die Grünflächenpflege und die Instandhaltung der Zuwegungen. Ein Winterdienst ist auch angedacht, jedoch werden die Garagenkomplexe in der Abarbeitung keine Priorität haben.
Meine Garage hat keinen Strom. Kann dadurch der Mietpreis gesenkt werden?
Nein, da die Stromversorgung privat zu organisieren ist. Würden wir die Verantwortung für die Stromanlage übernehmen, würde es in vielen Fällen zu einer Sperrung der Anlage kommen, da diese den anerkannten Regeln der Technik nicht mehr entspricht.
Erhalten wir Tore, Schließsystem und Schlüssel vom Vermieter?
Im ersten Schritt werden die Tore und Schlösser beibehalten und ggf. gängig gemacht. Ein Schließsystem wird es nicht geben.
Reduktion der Garagenstandorte
Im Zuge der Vorbereitung der Umstellung auf das Mietmodell wurden kleinere Garagenstandorte potentiellen Interessenten angeboten. Diese übernehmen die Standorte durch Kauf des betreffenden Flurstücks
Weiterhin wurden Standorte identifiziert, die nach einer Beendigung der Pachtverträge zurück gebaut werden sollen.
Es ist geplant, dass insgesamt 560 Garagen an 10 Standorten verbleiben. Weiterhin sind Neubauten geplant.
Modernisierung
Die Mieteinnahmen sollen dafür verwendet werden, die Garagenstandorte stückweise aufzuwerten. Innerhalb der nächsten Jahre sind folgende Maßnahmen angedacht:
Der Mietpreis ist so ausgelegt, dass die Baumaßahmen refinanziert werden können, ohne die Stadtkasse zu belasten. Die Verwaltung und Vermietung der Garage läuft daher über ein separates Konto.